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房屋主管道堵塞导致业主家中返水受损害，物业应该承担责任吗？

2024-03-21 14:19:26      254 浏览    作者：linlan9999

案情回顾：

原告：谭某

被告：1.A物业；2.B小区15栋703房—3103房（除该栋1003、1603、2203房）共22户业主。
原告诉讼请求：一、请求法院依法判令被告共同承担原告装修损失以及家居、家电物品损失合计100,119元；二、本案诉讼费用由被告共同承担。
谭某是B小区15栋603号房屋业主，A物业为B小区的物业服务企业，15栋703—3103房共22户业主与谭某为相邻楼上的住户。
2021年7月1日9时47分，谭某接到A物业工作人员电话，根据15栋403房业主反馈，其楼顶有渗水现象，经A物业工作人员巡查并核实，503房系毛坯房，于是通知603号房屋业主谭某前来开门查看。谭某开门后发现家中被污水浸泡，家中家居等物品均被污水浸泡。随后，A物业组织工作人员为谭某家中进行打扫。当日，A物业联系管道疏通人员进行疏通和检查，并在503房的主卧卫生间下水道排查出2片装修用残片，谭某当即拍摄了视频予以保存。
事后，经谭某与A物业核实，603房楼上住户共计25户，其中1003室、1603室、2203室至今未进行装修，谭某在此期间也没有在案涉房间内居住。
原告603号房屋业主谭某起诉后，向法院申请鉴定损失，2021年11月2日，某资产评估有限公司做出资产评估报告，评估结论为15栋603号房屋财产浸污水损失为100,119元。为此，谭某花费鉴定费7,500元。另外，B小区15栋1203号、2703号、1503号三户业主在庭审过程中向法院提交证据证明损害发生之时其未实际居住在该房屋。

法院判决
一、被告A物业于本判决书生效起十日内向原告谭某赔偿损失32,285.7元；
二、被告15栋703至3103号房等19户业主每户于本判决书生效起十日内向原告谭某赔偿损失2,832.08元。

法院观点
本案中，原告谭某房屋受损的直接原因是因为下水管道遗留的装修残片没有排出，而导致原告卫生间马桶反水后形成积水，返水至原告房屋所致。
一、A物业承担原告损失30%的赔偿责任
一方面，A物业同B小区建设单位签订的《前期物业服务合同》中明确约定了A物业有对房屋共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通的义务。另一方面，A物业在发现原告家马桶返水后才对下水管道进行疏通，因为高层建筑下水（污水）管系供同一户型业主共同使用的排污管道，在有多个业主进行装修和使用的过程中，理应结合实际情况，加强对排污主水管及其外部连接管道的日常维护，做好巡视巡查工作，防止共用管道堵塞，A物业现有的证据不能证明其尽到了足够的日常维护工作，故酌情认定A物业承担原告损失30％的赔偿责任。
二、原告谭某自行承担其损失20%的责任
对于谭某而言，其在卫生间反水后没有及时发现问题并防止损害结果的发生，直到403业主楼顶出现漏水告知物业后才被动得以发现，造成了损失的扩大，故酌情认定原告谭某自行承担20％的责任。
三、被告15栋703号房至3103号房除1203号、1503、2703号等19户业主平均承担原告所受损失50％的赔偿责任：15栋703至3103号房等四十一人和原告谭某为上下邻居关系，在共用同一排污管道的过程中，大家彼此都应当按照方便生活、公平合理的原则，遵循良好的生活习惯来正确处理。他们之中的某户业主可能疏于管理自己的房产，让装修碎片掉落至了下水管道，造成了原告谭某的损失，但是因为无法明确具体是哪一号房掉落，因此大家都可能存在不当使用排水管的行为。
庭审过程中，由于15栋1203号、1503、2703号三户业主提交了证据证明他们并没有实际居住在该房屋，对于造成管道堵塞的可能性比较小，所以这三户业主不承担赔偿责任，故依据《民法典》一千一百七十二条和公平原则，其余19户业主平均承担原告所受损失50％的赔偿责任。

物业企业应对此类案件的风险防范
1. 物业服务合同中约定明确。对于合同中共用主管道的清掏次数作出明确约定，该次数首先要符合相应的物业服务等级；
2. 重点关注特殊时期。如交房后的集中装修期、小区频繁出现管道堵塞的时期等，否则即使物业企业依约履行了义务也不排除责任的承担；
3. 及时性。在收到业主反馈或者自行发现类似情况时，及时前往现场协助处理并保留处理记录；
4. 固定证据。对造成主管道堵塞清掏的“物品”证据拍照、摄像留存。主要判断是管道内的常见流通物还是异物，该证据是判断主管道堵塞以及责任承担的重要证据。
5. 完善有关情况的档案管理记录并落实回访、跟进记录；
6. 充分的宣传、提示和告知；

7. 留存上述服务痕迹。


物业企业承担30%损失赔偿责任，现实中有些业主会拒此为由不交。那么，业主可以申请用物业费来抵销吗？这得征得物业公司同意，抵销的金额还不得超过责任范围。超出部分，业主仍有物业费交纳义务。

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