法拍房历史物业欠费该由谁来承担?

2024-03-21 15:19:42      23969 浏览    作者:linlan9999
一、案情回顾:
原告:四川B物业管理有限公司
被告:彭某
房屋买受人:孙某某
原告诉讼请求:
1.判决被告支付2017年9月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2095.13元、垃圾清运费156元;2。判决被告支付违约金628.45元。
二、被告辩称:
案涉房屋2020年3月经人民法院公告拍卖,拍卖公告中明确案涉房屋所有的欠费包括物业服务费均由买主自行承担,且买主认同,因此,被告不是本案承担责任的主体。
三、法院审理:

对于被告认为案涉房屋在2020年3月被人民法院公告拍卖明确、水、电费均由买受人自行承担,且买受人也愿意承担,因此原告不应要求被告支付该费用的主张,本院认为,如果被告主张的上述情况属实,这也属于债务的转移,根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定,该债务转移给买受人时,未经债权人即原告同意,该债务的转移不对原告产生法律效力,即原告向被告主张该债务符合法律规定,本院对被告的上述主张不予支持。

四、律师观点:

总结:本案的判决依据是将此类情况定性为债权债务的转移,即法院的拍卖公告对债权债务的转移并无法律效力。物业企业作为债权人,原业主作为A债务人,要将债务合法转移给B债务人,根据《合同法》的相关规定,债务的转移必须要经得债权人同意,也就是物业企业同意该转移才对物业企业产生法律效力,否则物业企业仍可向A债务人主张自己的债权。

注:2021年1月1日起,上述《合同法》相关法条由以下《民法典》相关法条替换
《民法典》第五百五十一条:债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。
  债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意,债权人未作表示的,视为不同意。
综上,在司法实践中涉及法拍房的历史其最终的承担者基本仍为原业主,当然若买受人自认,自愿承担该笔费用的除外,但此种情况为极少数。所以在此提醒各物业企业,若在日常工作中存在此类情况或者发现有此类情况的苗头产生,一定要及时诉至法院,优先保留债权,提升后期可能收取到该笔费用的概率。

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